Al igual que ocurre a la hora de comprar un inmueble, España no tiene restricciones para que alguien que sea extranjero o no resida en el país venda su vivienda. Sin embargo, el proceso no es igual: Los impuestos a la hora de vender tu vivienda en España si eres no residente son distintos que cuando eres residente.
¿Quién es no residente?
Aunque ya lo explicamos en este artículo, nunca viene mal refrescarlo para los nuevos lectores. No residente y extranjero son conceptos distintos, ya que se puede ser residente en España sin tener la nacionalidad y viceversa. La Agencia Tributaria especifica que para que a alguien se le considere residente en el país, tiene que cumplir alguna de estas tres características:
- Vive en España 183 días o más a lo largo del año.
- De forma directa o indirecta, tiene la base de sus actividades o intereses económicos en España.
- Su cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependen de él o ella son residentes en el territorio español.
Con esto explicado, pasamos a hablar de los dos impuestos que afectan a un vendedor que no resida en España.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Independientemente de que se resida en el extranjero, el vendedor de un inmueble debe declarar las ganancias obtenidas por la venta de una casa en España a la Agencia Tributaria española.
Cuando se vende un inmueble, el IRNR se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble. Calcular esto es un poco más complicado que ver la diferencia entre el precio por el que se compró la casa y el precio por el que se vendió.
En el caso del valor de adquisición, también se deben tener en cuenta los gastos inherentes a la adquisición (como notaría, gestoría, abogados, etc.) y los gastos por inversiones y mejoras, todo ello justificado con facturas. Por otro lado, también se debe descontar la amortización fiscalmente deducida si el inmueble estuvo arrendado en algún momento.
En el caso del valor de transmisión, este consiste en el valor por el que se haya vendido el inmueble, a no ser que el valor de mercado sea mayor. De aquí se deducen gastos que se hayan podido tener (como inmobiliaria o notaría).
Una vez se obtienen estos valores, a la diferencia entre ellos se le aplica un tipo del 19% (desde 2016) para residentes de la EU, Islandia o Noruega, y de un 24% para el resto.
Cabe mencionar que para viviendas adquiridas antes del 31/12/1994, se aplican porcentajes reductores si la transmisión ha sido de menos de 400.000 €.
Además, debemos comentar que para ciudadanos de la UE, Islandia y Noruega, desde 2015, se pueden excluir de gravamen las ganancias obtenidas de la venta de una vivienda siempre que el importe total se invierta en adquirir una nueva vivienda habitual en el país en el que resida.
Plusvalía o IIVTNU
La plusvalía, o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, es un impuesto que tienen que pagar tanto residentes como no residentes a la hora de vender su casa, y asume que todo inmueble aumenta de valor durante los años que ha sido propiedad del vendedor.
Como ya hemos hablado en otro artículo de cómo calcularla y reclamarla en caso de que no haya habido un aumento de valor, os dejamos el link que explica la plusvalía en Torrevieja en detalle aquí.
Ten en cuenta que como no residente, es posible que el comprador o el representante del comprador (bien la agencia inmobiliaria con quien trabaje, bien su abogado) te retengan el valor de la plusvalía para asegurarse de que esta es pagada, así como el IBI y el impuesto de residuos urbanos.
¿Qué pasa con la retención del 3%?
La retención en compra-venta del inmuebles, o retención del 3% como se conoce popularmente, aparece a partir del IRNR anteriormente mencionado. Se efectúa debido a que muchas veces, los no-residentes no son conscientes de sus obligaciones tributarias, y por lo tanto no hacen esta declaración. Debido a que la Agencia Tributaria muchas veces tiene problemas para encontrar a la gente no-residente, y no les puede notificar, se retiene un 3% sobre el precio de venta como medida preventiva para que los impuestos se puedan cobrar.
Esta retención la debe hacer el comprador, o quien esté representando al comprador (por ejemplo, la agencia inmobiliaria con la que trabaje), y se presenta a través del modelo 211 en el plazo de 30 días desde la fecha de compraventa.
Si el vendedor acaba teniendo que pagar a la Agencia Tributaria menos que esta cantidad, debe presentar el modelo 210 para reclamar la diferencia. El vendedor debe poseer todos los documentos que prueben que lo que dice es cierto. Por otro lado, si el resultante a pagar fuese más que este 3%, el vendedor debería abonar lo que falte.